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三四线楼市,再迎一个“坏消息”!专家:未来房多不一定是好事

发布更新时间:2020/6/28 10:13:41 浏览次数: 文章来源:楼市新观 手机阅览本文

  中国人到底有多爱买房?两个数据,大家就会有直观感受:公开资料显示,国人80%的收入都用来买房了;而且在总资产分布上,仅住房资产这一项占比就高达77.7%。直白点说就是,过去这些年,中国人几乎把挣来的钱都拿来买房了。只是买房的方式不同,有人全款,有人三成首付,有人连首付都是凑来的,甚至是分期的。

  现实生活中,有人更对“买房造富”疯狂到无以复加的地步——受买房“稳赚”思想蛊惑,很多人不惜借高额贷款、刷信用卡、首付分期来买房。这像极了一场“赌博”,不仅把全部身家押在房子上,还敢铤而走险借来自己可能都无法偿还的资金来“炒房”。不要以为这是少数现象,在很多一二线城市,类似这种“不留余地”的买房案例,比比皆是。

  房子到底有什么魔力,能够让亿万国人,甘愿为之铤而走险?我们总结,原因有三,其一,受“有房才有家”传统思想影响,一生至少拥有一套属于自己的房子;其二,无数的过来人,用自身经历证实,投资房地产是一门“稳赚不赔”的买卖,尤其是过去十年,买房无异于“挖金矿”,有人甚至凭借房子轻松实现财富自由,赢来开挂人生。其三,总认为房地产是中国经济的命脉,觉得国家无论到什么时候都不可能真正“打压”房价,因此投资起房子来更是有恃无恐。

  有闲钱就买房,即便不能大赚,但房子也是最好的保值增值的工具之一。这种观念兴起的时间虽然不长,但普及率却极高。不管是一线北上广深还是无名的十八线城市,只要提起房子,老百姓从来都是“嫌少不嫌多”。

  尤其是16-18年棚改“爆发”的三年,很多此前一度被很多人“瞧不上”的三四线城市房产,突然就摇身一变成了投资炒房客重金买进的“优质标的”了。更让人意识不到的是,一二线外溢的资金投资炒作三四线城市也就算了,很多三四线本地的居民也开始拿着“闲钱”疯狂囤房炒房,幻想买房“躺赚”。

  从世界各国的房地产发展历程来看,房子都始终兼具居住和投资的价值。因此我们也不能否定中国房地产的投资价值。房地产市场仍然有投资价值,但不代表未来中国所有的房子都有投资价值。比如最近几年,很多人热捧的三四线城市房产,我们就多次告诫过大家,这些房子没有一丝一毫的投资价值。独立经济学家马光远曾公开炮轰道,“大量的四五线城市,房子已经严重过剩,投资这些地方的房子是火中取栗,炒作这些城市的房价是丧尽天良。”

  三四线城市怎么就没有投资价值?这个话题我们过去两年讨论过很多次了,主要有三大原因:

  第一,相比于对人口有巨大虹吸作用的一二线城市,三四线城市在“留住人才”方面的痛点更明显。人口常年流失是95%的三四线城市的基本特征之一。一个城市的发展最终是要靠高质量人才来支撑高端产业的建设发展,继而带动教育、医疗等资源的完善健全,从而再反过来对人口流入产生吸引作用。三四线城市人口大量流失,其实就是房地产不知道投资的最根本原因之一;

  第二,产业发展严重不足。产业发展不起来,归根结底还是缺乏人才,尤其是高精尖人才。而缺乏中高端产业,就吸引不来资金。没有资金的支持,就意味着没有购买力。过去靠拆迁补偿现金,确实创造了大量需求,也给楼市注入了巨量的资金,但这种靠外力催生三四线楼市火爆的方式毕竟有到头的那天;

  第三,即使房价涨上去了,但也是“有价无市”。我们不能否认三四线城市过去一轮的升值上涨,但也不得不正视三四线城市也正面临“有价无市”的尴尬局面。笔者身边有不少在三四线拿闲钱投资的朋友,据他们的反馈,投资三四线城市的房产是失败的投资。一则,仅就房屋质量来说,三四线城市不管是房屋土建本身,还是基础配套设施的兑现,都和一二线差距巨大;二则,房价即便有了一定涨幅,但是想套现却更难,不说按照市场价出售,即使是按照当初购买的价格出手,也很难有人愿意接盘。一方面是三四线基本都是大户型,单价不高,但总价不低;另一方面,三四线本土居民都有房,而且很多人有多套房产,不缺房他们自然不会接盘投资客的房子。外地投资客也早已意识到三四线城市没有未来的事实,更不可能进场接盘。

  三四线楼市,再迎一个“坏消息”!

  缺乏人口、产业、资源等城市内生动力支撑的三四线楼市,按理说早就该支撑不住了,那么为何过去三年多不仅没跌,反而上涨了?一个重要的原因是“棚改(补偿现金)”的拉动——为了去库存,国家研究出了升级版的“棚改货币化补偿”政策:不再发放房子,改为给拆迁户“发现金”,让其到市场上自由买房置业。于是大量购房需求诞生,有自住需求也有投资炒作需求,更有外力的资金流入,三四线城市由此逆势火热,房价也跟着水涨船高。

  但随着房住不炒调控的逐渐深入,随着全国楼市罕见迎来全局性降温,眼下三四线城市的房地市场,又迎来一个“坏消息”:棚改退场——官方宣布:2020年是棚改收官之年。从明年起,“棚改”要“功成身退”了,未来5年是“旧改”接替“棚改”。

  棚改退场,三四线的房子“危险”了?

  毫无疑问,棚改的退场,意味着三四线城市曾经的最核心拉动力要失去了。几乎没有任何悬念,未来三四线城市的房子要“危险”了。经历过去三年多的需求消耗和现如今的棚改退场,可以说三四线城市已经进入到“购买力断层”时期,已是强弩之末。城市自身的人口、产业、资源、经济等基本面,不仅对楼市不构成利好,相反随着这些基本面的变化,对楼市还有利空作用。

  比如四线城市阜阳,虽然是人口大市(安徽人口总数第一),但是最近几年人口流失严重,尤其是高铁修通,加剧了人才的流失。统计数据显示,过去5年阜阳全市累计“跑”了近270万人,让本就支撑不足的楼市更是“雪上加霜”。

  三四线城市房产到底有没有投资价值,三四房子到底有没有“危险”?其实地产大佬孙宏斌过去一年曾经两次出言暗示过:

  在2019年中的业绩发布会上,孙宏斌直言表示,三四线城市购房需求严重不足,未来拿地建房容易,卖房难。所以融创从2020年开始,就改变了策略:“三四线要谨慎拿地”。这是第一次暗示三四线城市房产不值得投资,因为未来可能没有人接盘,卖不掉成为“烫手山芋”;

  今年初的业绩发布会上,孙宏斌再次直言不讳,投资要远离三四线城市,原因是三四线城市库存太高,即使现在起停建,三四线的库存也够卖至少2-3年,少数城市库存可以卖3年以上。新房都卖不动,二手房市场的窘境可想而知。孙宏斌这番话,不仅是在告诫业内同行,在三四线布局要谨慎,更是在暗示投资客,三四线的房产买进后很“危险”,可能要面临有价无市和无人接盘的双重打击。

  专家:无人接盘的三四线,未来房多不一定是好事

  对于三四线城市来讲,现在房产需求趋于饱和、人口流出大于流入,并且高房价也远远透支了城市的未来。如果你现在投资三四线城市,将来遍地都是楼盘要出售,你的房子究竟还能卖给谁?曹德旺曾经预测,未来中国很多城市都会出现房子卖不掉、租不出的情况,为今再看曹的这番言论,似乎已经应验了——放眼望去,全国超过大半的三四线城市如今都已经在踩刹车了,价格不仅涨不动了,成交量更是大幅下跌。据投资客反映,现在哪怕是直降2成,也很难寻觅到接盘者。

  从这个层面来看,未来持有三四线的房产真的未必是好事,一方面要担忧房价下跌,担忧房地产税的出台,增加持有负担;另一方面,还要辛苦给自己找接盘侠。找得到固然好,找不到房子也只能暂时“砸”在自己手里。

  说实话,过去几年买入三四线房产的还不算“危险”,毕竟可以适当降价勉强脱手,周期可能偏长,但大不了最后不赚或者少赚。而真正“危险”的是那些明知道三四线没有投资价值,还依然盘算着不顾一切“买进”坐等升值的人。

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